°°° PRETURA CIRC. di MONZA °°° II Pretore, a scioglimento della suestesa riserva, rilevato: che l'opposizione svolta dall'intimato è ostativa alla concessione del provvedimento di convalida, mentre deve potersi valutare la sussistenza dei presupposti per emettere l'ordinanza provvisoria di rilascio, avuto riguardo ai motivi, su cui si fonda l'opposizione, se supportati da prova scritta, ovvero suscettibili di integrare eccezioni tali, nell'ottica di un giudizio prognostico circa il verosimile loro accoglimento, da far ritenere improbabile il mantenimento del provvedimento interinale all'esito del giudizio di merito (cd. fumus boni juris, che assista le ragioni dell'opponente, sotto il profilo della presumibile fondatezza degli argomenti di fatto e di diritto invocati); che non sembrano ricadere in siffatta delibazione positiva le eccezioni dell'intimato, che si oppone alla convalida, riconoscendo il mancato pagamento dei canoni, ma giustificandolo alla luce del meccanismo inadimplenti non est adimplendum, per essersi reso il locatore inadempiente rispetto agli obblighi di straordinaria manutenzione dell'immobile locato, nonché di adeguamento dell'impianto elettrico alla normativa vigente, e qualificandolo come non produttivo di alcuna morosità, per dover operare, nel caso di specie, l'istituto della compensazione tra il proprio debito e quello del locatore, tenuto al rimborso delle spese sostenute per le riparazioni urgenti, nonché al risarcimento dei danni, che l'inerzia di quest'ultimo gli avrebbe indirettamente provocato; che trattasi, invero, di eccezioni non legittimanti l'integrale sospensione della principale obbligazione a carico del conduttore, non ammesso all'esercizio di una siffatta forma di autotutela neppure in casi estremi, già ampiamente sottoposti al vaglio giurisprudenziale, come quello della sospensione o dell'autoriduzione nel pagamento del canone, intrapresa unilateralmente dal conduttore nel presupposto del versamento di un corrispettivo superiore a quello legalmente dovuto e nella prospettiva di una compensazione con il credito da ripetizione delle somme illecitamente percepite dalla controparte (Cass. S.U. 23.10.1984 nr. 5384); che nella medesima ottica ragionativa, particolarmente sensibile all'esigenza di mantenere inalterato il sinallagma contrattuale, assicurando l'obbligo principale del conduttore, che può ricorrere ad altri strumenti di reazione processuale (riduzione del corrispettivo, risoluzione del contratto), si è affermato il principio secondo cui questi deve continuare a pagare il corrispettivo, anche in presenza di vizi della cosa locata e quindi di un inadempimento del locatore, tenuto a consegnare il bene in buono stato di manutenzione e immune da difetti che ne possono diminuire in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, non essendo ammissibili forme di autotutela (Cass. 23.5.1962 nr. 1172); che, conformemente, si è ritenuto che il conduttore, pur avendo diritto a una riduzione del canone, in caso di necessità di riparazioni dell'immobile, che ne comportino un limitato o mancato godimento (art. 1584 c.c.), in mancanza di accordo non è legittimato a ridursi unilateralmente il canone, dovendo ricorrere all'autorità giudiziaria (Cass. 4.5.1S49 nr. 1119); che appare evidente, in queste soluzioni, la preoccupazione di evitare una frattura dell'equilibrio contrattuale, quale quelle provocata da arbitrarie iniziative di autoriduzioni o sospensioni del pagamento del canone, suscettibili di determinare uno squilibrio nel rapporto sinallagmatico di una delle prestazioni nei confronti dell'altra, in relazione all'assetto convenzionale degli interessi voluto dalle parti; che, nella specie, l'iniziativa dell'intimato di non corrispondere il canone locativo, generata dal convincimento di dover ripetere dal locatore somme dovute a titolo diverso, al di fuori di qualsivoglia preventivo accertamento giudiziale, si inserisce nell'ambito di tali manifestazioni di autotutela non consentite; che, più profondamente addentrandosi nel caso in esame, si osserva che, quanto all'intervento di riparazione del tetto, un'eventuale ipotesi compensativa, del tipo di quella invocata dall'intimato, con le spese dallo stesso sostenute, presuppone la compiuta realizzazione della fattispecie prevista dall'art. 1577 c.c., che contempla il necessario preavviso al locatore, del quale non vi è traccia agli atti di causa; che neppure è dimostrata la diretta riconducibilità del furto, subito dal conduttore, e dei conseguenti danni, all'incuria del locatore nel riparare il cancello di entrata dell'immobile, i cui interventi di riparazione sono peraltro contrattualmente ricompresi tra le opere di ordinaria manutenzione a carico dell'inquilino (cfr. clausola nr. 9 della scrittura locativa); che con specifico riferimento all'impianto di messa a terra, di cui l'intimato lamenta l'omessa installazione con conseguente impossibilità di assicurare i macchinari dell'officina, trattasi di opera, assimilabile a una riparazione straordinaria, imposta dal sopravvento di nuova normativa, come tale suscettibile di ricadere nella previsione dell'art. 1577 c.c., potendosene assumere l'esecuzione il conduttore in caso di urgenza, e con diritto al rimborso, ove il locatore sia stato contestualmente avvisato; che, peraltro, nel caso di specie, neppure vi è riscontro di richieste indirizzate dall'opponente al fine di conseguire l'adeguamento in oggetto su iniziativa dell'intimante, né, qualora si volesse configurare la fattispecie come un'ipotesi di vizio sopravvenuto dell'immobile, il totale inadempimento dell'obbligazione del conduttore di pagamento dei canoni potrebbe considerarsi quale misura reattiva proporzionata all'omissione del locatore, potendo al più giustificare, giusta il disposto dell'art. 1581 c.c., una riduzione del corrispettivo ovvero la risoluzione del contratto; ma nessuna di tali richieste è stata formulata dall’intimato, il quale, anzi, insta per il rigetto della domanda di risoluzione e invoca l'estinzione dell'obbligazione per compensazione totale o parziale con propri controcrediti; che, in ogni caso, l'invocata compensazione tra il credito del locatore al pagamento del canone e il credito, opposto dal conduttore, per la ripetizione di somme, il cui esborso graverebbe sul primo, ovvero per il risarcimento di danni dovuti all'inadempimento di questi, realizza una forma di compensazione giudiziale, destinata operare solo in virtù di una apposita pronuncia, che, in quanto dotata di efficacia costitutiva, non vale ad elidere la pregressa morosità; che la mancata richiesta di aggiornamento periodico del canone, da parte del locatore, non legittima l'inquilino ad omettere qualsivoglia pagamento, anche con riferimento all'importo originario, contrattualmente convenuto, potendo la relativa eccezione operare solo per gli incrementi a tale specifica causale ricondotti; che, alla luce delle considerazioni che precedono, paiono sussistere i presupposti per l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, non fondandosi l'opposizione su prova scritta, né ravvisandosi i "gravi motivi in contrario"; tuttavia, non può disattendersi l'istanza, avanzata in via subordinata dall'intimato, di ammissione a sanare la morosità, previa concessione del termine di cui all'art,55 legge 392/78; che, in proposito, si condivide l'orientamento favorevole alla compatibilità dei due istituti, potendo la volontà solutoria dell'intimato coesistere con quella di opposizione alla convalida; in tal caso il termine di grazia può essere richiesto al fine di sanare la morosità, con la conseguenza che, in caso di avvenuto pagamento, la situazione di pregresso inadempimento non può costituire causa di risoluzione del contratto e il procedimento si estingue, mentre, in caso di mancato adempimento nel termine fissato, il conduttore ritorna nella posizione processuale precedente, e, se ha presentato tempestiva opposizione, può sottoporre al vaglio del giudice le eccezioni frapposte allo scioglimento del contratto (conf. Cass. 22.5.1982 nr. 3123; Cass. 21.8.1985 nr. 4474); che, nel ponderare i rapporti tra i due istituti, occorre privilegiare la linea difensiva prescelta dalla parte (cfr. Trib. Napoli 30.10.1989), nel senso di valutare l'esito di un'opposizione, svolta in via prioritaria, al fine dell'emissione del provvedimento interinale ex art.665 c.p.c., e, qualora questo si riveli sfavorevole all'intimato, ammetterlo alla sanatoria della morosità, che abbia richiesto in via subordinata, al solo scopo di sottrarsi agli effetti di un'ipotetica ordinanza di rilascio; che va, pertanto, concesso all'opponente il termine per sanare la morosità, non incompatibile con la destinazione non abitativa della locazione, secondo un orientamento giurisprudenziale condiviso da questo giudice (Cass. 26.T.1986 nr.4799; Cass. 21.9.1988 nr.5182); P.Q.M. - ritenuto che i motivi dell'opposizione non appaiono tali da impedire l’emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 865 c.p.c., concede all'intimato, che ne ha fatto richiesta subordinatamente al mancato accoglimento delle principali contestazioni di merito, termine per sanare la morosità sino al 31 gennaio 1997, con riferimento a canoni, interessi e spese, che liquida in complessive lire 641.500, di cui lire 150.000 per esborsi, oltre accessori di legge; - fissa per la verifica della sanatoria e l'adozione dei provvedimenti conseguenti, che, in caso di mancato adempimento, dovranno uniformarsi ai suesposti principi, l'udienza del 19 febbraio 1997, ore 9.30. Si comunichi. Il Pretore Depositato in cancelleria |